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Recul du trait de côte : comment utiliser le bail réel d'adaptation à l'érosion côtière ?

Recul du trait de côte : comment utiliser le bail réel d'adaptation à l'érosion côtière ?

Publié le : 01/12/2025 01 décembre déc. 12 2025
Articles de l'Étude

Le recul du trait de côte impose aux collectivités et aux propriétaires d’anticiper les risques liés à l’érosion côtière. Dans ce contexte, le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière apparaît comme un outil juridique spécifique destiné à organiser l’occupation temporaire des zones exposées.

Sa mise en œuvre répond à un cadre strict, visant à concilier sécurisation des droits, gestion durable du littoral et prévisibilité des risques.
 

Comment fonctionne le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière ?


Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC) est un outil forgé sur le même esprit que les baux emphytéotiques et vient conférer un droit réel au preneur au profit duquel il est instauré. Il est régi par les dispositions des articles L.321-18 à L.321-33 du Code de l’environnement.

Concrètement, ce bail est conclu entre une personne publique (l’État, une collectivité territoriale ou encore un établissement public) et le preneur.

La durée du bail doit être comprise entre 12 et 99 ans, toutefois celle-ci est conditionnée à l’état des connaissances de l’évolution prévisible du recul du trait de côte.

Ainsi, le contrat de bail pourra voir sa durée écourtée si le trait de côte recule plus vite que prévu. À contrario, une prorogation du bail sera possible si le recul du trait de côte permet de maintenir la destination de l’occupation, conformément à l’article L.321-19 du Code précité.

Le BRAEC permet au preneur de réaliser des installations, des constructions ou des aménagements et de les exploiter sous réserve des restrictions propres au recul du trait de côte. Il pourra également consentir des baux et titres d’occupation ne conférant pas de droits réels sur les installations et aménagements objets du bail.

Néanmoins, à la fin du bail, il devra effectuer une renaturation de l’assiette du terrain exploité. Cette renaturation consiste par exemple en la dépollution du site et en la destruction des installations.
 

Quels avantages peuvent être tirés de la conclusion d’un BRAEC ?


Avec l’avènement du changement climatique, le trait de côte est voué à reculer. Le BRAEC permet de lutter contre ce recul en adaptant le littoral à cette contrainte.

D’une part, il permet aux collectivités et établissements publics de valoriser temporairement des terrains exposés à l’érosion, en confiant leur occupation ou leur exploitation à des tiers, tout en conservant la maîtrise du foncier et en programmant la renaturation future.

Ce dispositif favorise ainsi la mise en œuvre de stratégies locales d’adaptation au changement climatique, en évitant la vacance ou l’abandon de sites menacés.

D’autre part, il offre aux preneurs la possibilité de développer des activités économiques, touristiques, agricoles ou environnementales sur des terrains dont la pérennité à long terme n’est pas assurée, en bénéficiant de droits réels immobiliers et de la propriété temporaire des constructions.

La prise en compte des coûts de renaturation dans la fixation du prix et des redevances, ainsi que la possibilité de révision en cas d’évolution du site, garantissent une répartition équitable des charges entre le preneur et le bailleur, et une adaptation du contrat aux réalités du terrain.

Enfin, la faculté pour le bailleur de procéder à la renaturation à l’issue du bail, y compris à la démolition des constructions, permet d’assurer la réversibilité des usages et la préservation des espaces naturels littoraux.
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