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Loi de finances 2026 : quelles conséquences pour votre patrimoine et vos projets immobiliers ?

Loi de finances 2026 : quelles conséquences pour votre patrimoine et vos projets immobiliers ?

Publié le : 16/03/2026 16 mars mars 03 2026
Articles de l'Étude

La Loi de finances 2026 n’est pas une simple mise à jour technique du système fiscal : elle comporte des ajustements concrets qui peuvent peser fortement sur votre patrimoine et vos projets immobiliers si vous ne les anticipez pas.

Entre mécanismes fiscaux durcis, nouvelles taxes et dispositifs réformés, les horizons d’investissement, de transmission ou de location évoluent.

Quels sont réellement les impacts pour votre portefeuille, votre stratégie patrimoniale et vos ambitions immobilières ?
 

La création d’un nouveau statut de bailleur privé


Au sein de son article 47, la loi de finances modifie l’article 31 du Code général des impôts en créant un statut de bailleur privé, également nommé dispositif JeanBrun.

Ce dispositif fiscal permet de déduire des revenus fonciers l’amortissement de l’investissement, dans la limite de 80 % de la valeur du logement.

Néanmoins, plusieurs conditions devront être remplies afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif.
 
  • Les conditions relatives au logement

Le dispositif ne sera applicable qu’aux immeubles situés en France. De plus, ils devront être situés dans un bâtiment collectif et être acquis neufs ou en VEFA.

Les logements entièrement rénovés dont les travaux sont assimilés à du neuf pourront également profiter du dispositif.
 
  • Les conditions relatives à la location

Le logement devra être loué nu et utilisé par le locataire en tant que résidence principale. En outre, les loyers devront respecter des plafonds, tout comme les locataires qui devront entrer dans les seuils prévus par les plafonds de ressources.

La location ne pourra pas se faire au profit d’un membre du foyer fiscal, ni d’un ascendant ou d’un descendant au 2ᵉ degré.

Enfin, les bailleurs devront s’engager à louer le logement pendant un minimum de 9 ans, tout en le mettant en location au maximum douze mois suivant l’achèvement de la construction, des travaux ou de l’acquisition.
 
  • L’intérêt fiscal du dispositif

Sur le plan fiscal, le mécanisme repose sur un amortissement du prix du logement, c’est-à-dire la possibilité pour le bailleur de déduire chaque année une fraction de son investissement de ses revenus fonciers.

Ainsi, 80 % du prix d’acquisition constituent la base réellement déductible.

Sur cette base, le propriétaire peut déduire chaque année :
 
  • 3,5 % en location intermédiaire ;
  • 4,5 % en location sociale ;
  • 5,5 % en location très sociale.

Pour un logement neuf ou assimilé, et respectivement :
 
  • 3 % ;
  • 3,5 % ;
  • 4 %.

Pour un logement ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde.
 

Un durcissement du pacte Dutreil


Le législateur ne supprime pas l’avantage conféré par le pacte Dutreil, mais vient en limiter l’application via l’article 8 de la loi de finances.

Désormais, les actifs non exclusivement affectés à l’activité professionnelle seront exclus de la base d’exonération. Sont par exemple concernés les véhicules de tourisme, les yachts, les vins et alcools ou encore les chevaux de course.

La loi modifie également la durée de détention nécessaire pour bénéficier du dispositif. Désormais, l’engagement individuel de détention des titres est porté à 6 ans, contre 4 ans auparavant.
 

Les dispositifs en faveur des donations


Concernant les donations, la loi de finances n’a pas opéré de grands changements. Le seul fait notable est le rehaussement du plafond dit “Coluche”, ouvrant droit à une réduction d’impôt de 75 %.

Ce plafond passe de 1 000 € à 2 000 €, en vertu de l’article 28 de la loi de finances.
 

Le rehaussement de l’impôt sur le revenu et le maintien de la CDHR


Enfin, parmi les mesures impactant le patrimoine, la loi de finances revalorise d’environ 1 % le barème de l’impôt sur le revenu, afin qu’il puisse suivre le cours de l’inflation.

La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est également maintenue. Instaurée par la loi de finances de l’an passé, cette contribution assure une imposition minimale de 20 % des plus hauts revenus.
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