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L’acquisition d’un bien immobilier en indivision

L’acquisition d’un bien immobilier en indivision

Publié le : 18/10/2024 18 octobre oct. 10 2024
Articles de l'Étude

L’acquisition d’un bien immobilier en indivision est une option fréquemment choisie par plusieurs personnes souhaitant devenir propriétaires ensemble.

Que ce soit dans le cadre familial, amical, ou pour une transaction entre associés, ce mode de détention présente des avantages, mais nécessite aussi de bien en comprendre les formalités et les implications.

 

Qu'est-ce que l'indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier sans qu'il y ait de division matérielle.  Chaque indivisaire possède alors une quote-part du bien, proportionnelle à son investissement, en général.

Cette forme d’acquisition est courante dans différents contextes : achat d’un bien entre concubins, héritage reçu par plusieurs enfants, ou investissement commun dans un projet immobilier. Toutefois, si l’indivision peut sembler attrayante en termes de partage des coûts, elle implique également des contraintes particulières.

 

Les étapes de l’acquisition en indivision

L’acquisition d’un bien en indivision nécessite le respect de plusieurs formalités, afin de garantir la validité de l’acte et de protéger les intérêts de chaque indivisaire.

La première étape consiste à signer un compromis de vente avec le vendeur, lequel précise les conditions d’acquisition.
Chaque futur indivisaire doit y être mentionné, ainsi que sa quote-part. L’acte obéît ensuite aux règles classiques en matière d’acquisition et peut inclure notamment des conditions suspensives, comme l’obtention d’un financement, étape également nécessaire puisque les indivisaires devront soit disposer de fonds propres, sinon souscrire séparément ou ensemble un prêt immobilier.
Étant précisé que dans cette dernière hypothèse, chaque indivisaire sera alors coemprunteur, avec la responsabilité solidaire du remboursement, sauf clause spécifique précisant une répartition différente des obligations de remboursement.

Lorsque l’acte de vente est définitivement signé, celui-ci doit mentionner explicitement la quote-part de chaque indivisaire dans le bien, proportionnelle à leur investissement initial. Il est essentiel que cette répartition soit claire et formalisée, car elle déterminera les droits de chaque indivisaire, notamment en cas de vente future du bien.

 

La gestion du bien en indivision

Une fois le bien acquis, plusieurs règles s’appliquent concernant sa gestion quotidienne. L’indivision étant une situation temporaire par nature, elle peut s’avérer délicate à gérer si les indivisaires ne prennent pas certaines précautions en amont, ou sont en désaccord.

Ainsi, et afin d’encadrer la gestion du bien, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision, obligatoirement sous la forme d’un acte authentique, puisque l’indivision porte sur un bien immobilier. Ce document permet, de formaliser les droits et devoirs de chaque indivisaire concernant l’administration du bien, le paiement des charges ou encore l'utilisation du bien (par exemple, qui peut l'occuper), en dérogeant si nécessaire au régime légal normalement appliqué à l’indivision, lesquelles s’appliquent en l’absence de convention.
Cet acte peut par ailleurs prévoir une durée de l’indivision et les modalités de sortie pour l’un des indivisaires.

Hors règles spéciales établies par une convention d’indivision, en matière de décisions collectives, concernant les actes d’administration (comme les réparations nécessaires), une majorité des 2/3 des indivisaires est requise, à l’exception des actes conservatoires, à l’instar de travaux de réparation permettant d’éviter un péril du bien, lesquels peuvent résulter de la décision d’un seul indivisaire.
Pour les actes de disposition (comme la vente du bien), l’unanimité est nécessaire, parfois source de blocages en cas de mésentente entre les indivisaires, d'où l’importance d’anticiper ces situations à travers la convention d’indivision.

 

La sortie de l’indivision

L’indivision étant une situation transitoire, chaque indivisaire peut en sortir à tout moment.

La vente de la quote-part est possible, mais le ou les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption sur cette part.

Lorsqu’aucun accord n’est trouvé pour la vente, une action en partage judiciaire peut être introduite, pouvant conduire à la vente du bien dans sa totalité.
 
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