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La vente d'un bien en indivision : quelles procédures en cas de désaccord entre copropriétaires ?

La vente d'un bien en indivision : quelles procédures en cas de désaccord entre copropriétaires ?

Publié le : 05/12/2024 05 décembre déc. 12 2024
Articles de l'Étude

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, la gestion et la vente de ce dernier nécessitent généralement l’accord unanime des indivisaires pour les actes de disposition ou assimilés et l’accord des 2/3 pour les actes d’administration.

Cependant, des désaccords peuvent survenir, notamment lorsque certains souhaitent vendre le bien tandis que d’autres s’y opposent.

Dans un tel contexte, le droit français prévoit des mécanismes pour résoudre ces situations conflictuelles tout en préservant les droits de chaque indivisaire.

 

Le principe de l’accord unanime et le droit fondamental à la sortie de l’indivision


La gestion d’un bien en indivision repose sur le principe de l’unanimité, sauf disposition contraire prévue dans une convention d’indivision, ou situation de majorité qualifiée.

Ce principe implique que toute décision relative à la vente du bien indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires, et en principe, si une majorité est favorable à la vente, mais qu’une minorité s’y oppose, il devient nécessaire de recourir aux mécanismes légaux pour surmonter ce blocage.

Le Code civil garantit cependant, le droit de ne pas rester en indivision en ce que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », de sorte que tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment.

En cas de désaccord sur la vente du bien, et à défaut de partage amiable, il est possible pour l’un des indivisaires d’initier une procédure devant le tribunal judiciaire pour demander le partage ou la vente du bien.

 

La règle de la majorité qualifiée


Depuis la réforme de la loi du 23 juin 2006, il est également possible pour les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de décider de la vente du bien, pour le cas où les conditions suivantes seraient réunies :
 
  • Les indivisaires qui souhaitent vendre doivent détenir ensemble au moins les deux tiers des droits indivis, calculés en fonction des quotes-parts de chacun ;
  • Un ou plusieurs des indivisaires est dans l’incapacité de manifester leur volonté (en raison d’une maladie, d’un éloignement, etc.) ou adopte un comportement susceptible de compromettre l’intérêt commun (par exemple, un refus systématique de participer aux décisions ou des actes de malveillance) ;
  • L’indivision porte sur un ou plusieurs biens immeubles bâtis.

Pour mettre en œuvre cette procédure, les indivisaires majoritaires doivent notifier leur projet de vente aux indivisaires minoritaires, et ces derniers disposent alors d’un délai de trois mois pour contester la vente devant le tribunal judiciaire. En l’absence de contestation, la vente peut être réalisée.

 

La vente judiciaire en cas de désaccord


Lorsque le partage en nature n’est pas possible ou qu’il est de nature à diminuer considérablement la valeur du bien, le juge peut ordonner la vente du bien en totalité. Cette procédure vise à permettre une répartition équitable du produit de la vente entre les indivisaires.

Dans cette hypothèse, la demande doit être introduite par voie de requête ou d’assignation, et le juge examine alors les circonstances du dossier, notamment les motivations des indivisaires et l’impact d’une éventuelle vente sur leurs droits.

Une fois la décision rendue, le bien peut être vendu aux enchères publiques ou, dans certains cas, directement à un acquéreur désigné.
 
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