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Vente d'un bien immobilier en viager : fonctionnement et intérêts ?

Vente d'un bien immobilier en viager : fonctionnement et intérêts ?

Publié le : 13/10/2023 13 octobre oct. 10 2023
Articles de l'Étude

Le crédirentier, vendeur d’un bien immobilier, et le débirentier, acquéreur de ce bien, sont les deux acteurs de la vente en viager où, à la différence d’une vente classique, la vente est déterminée en fonction d’un aléa : le décès du crédirentier.

 

Le fonctionnement d’une vente en viager


La particularité d’une vente en viager tient principalement à son prix et à la possibilité, laissée ou non à l’acquéreur, de pouvoir immédiatement entrer en possession du bien.

En effet, outre être fixé en fonction de la valeur vénale du bien, de l’âge du vendeur considération prise de la longévité par consultation des tables de mortalité (données INSEE), et du taux de rendement, le prix d’achat d’un viager est composé de deux éléments :
 
  • Un bouquet : qui correspond à la somme versée à la signature de l’acte de vente ;
  • Une rente viagère : pris en la forme d’un versement périodique par le débirentier (voire ses héritiers en cas de décès prématuré), jusqu’au décès du crédirentier.

Étant précisé qu’un viager peut être conclu sur une ou plusieurs têtes, c’est-à-dire une ou plusieurs personnes, comme un couple de crédirentiers. Le paiement de la rente viagère est alors dû jusqu’au décès du dernier crédirentier.
Les parties peuvent également opter pour la conclusion d’un viager à terme, où le nombre de versements mensuels de la rente viagère est connu lors de la vente.

D’autre part, la vente en viager peut être dite de libre ou d’occupée. Dans le premier cas de figure, l’acheteur entre en possession du bien dès la signature, alors que dans l’hypothèse d’un viager occupée, le vendeur occupe l’immeuble jusqu’à son décès.

 

L’intérêt d’avoir recours à la vente en viager


Du côté du crédirentier, l’avantage du viager lui permet, notamment lorsqu’il est d’un âge avancé, de lui assurer un complément de revenu, en plus d’un capital perçu immédiatement à la signature de la vente.

Cet avantage se retrouve combiné au fait que, tout en percevant le bouquet et une rente viagère, le vendeur n’est pas tenu de quitter sa propriété et les souvenirs qui peuvent y être attachés, et s’exposer ainsi à des frais de relogement, en cas de viager occupé.
Le viager libre lui permet sinon de percevoir les revenus nécessaires pour une location dans un logement adapté à ses besoins, notamment une résidence séniors.

Si les parties conviennent d’un viager occupé, celui-ci présente pour avantage le partage des charges relatives au bien immobilier, puisque le débirentier est tenu du paiement de la taxe foncière et des frais relatifs aux grosses réparations, tandis que le crédirentier s’acquitte des frais d’entretien, charges et autres impôts de l’immeuble.

Enfin, sur le plan financier, le bouquet verser lors de la vente est exonéré d’impôt sur le revenu, et l’imposition, toujours sur les revenus, relative à la rente viagère est décroissante selon l’âge du crédirentier.
 
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