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Plus-value immobilière : calcul et paiement

Plus-value immobilière : calcul et paiement

Publié le : 08/12/2023 08 décembre déc. 12 2023
Articles de l'Étude

Lors d’une transaction immobilière où le vendeur génère un bénéfice par rapport au prix d’achat initial du bien, il est alors redevable d’une taxe relative à la plus-value immobilière.

Dans certains cas, notamment en fonction de la durée de possession du bien, la nature de celui-ci ou de la situation personnelle du vendeur, ce dernier pourra bénéficier d’abattements, voire d’une exonération totale.

 

Comment est calculée la plus-value immobilière ?


Avant de pouvoir déterminer la valeur de la plus-value due sur une transaction immobilière, il est nécessaire de déterminer le prix d’achat et celui de vente du bien, lesquels peuvent faire l’objet de déductions ou de majorations.

Le prix de vente qui est celui payé par le nouvel acquéreur, peut être minoré de certains frais comme ceux relatifs à une levée d’hypothèque, de diagnostics techniques, etc., tandis que le prix d’achat, celui auquel le bien a initialement acquis, peut être majoré des frais de raccordement, d’achat de matériaux pour les constructions initiales, de certains travaux d’amélioration dont le détail ressort du BOFIP, etc.

Une fois ces référentiels déterminés, la méthode de calcul de la plus-value immobilière est relativement simple, puisqu’elle obéît à l’opération suivante :
 
  • Plus-value = prix de vente – prix d’achat.

La valeur qui en est dégagée est alors imposée actuellement à hauteur de 36,2%, dont 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Étant précisé que lorsqu’une plus-value est dégagée consécutivement à une vente d’un bien autre qu’un terrain à bâtir d’un montant supérieur à 50 000 euros, une majoration (surtaxe) de 2 à 6% peut être appliquée.

 

Quels sont les différents abattements et exonérations ?


Avant paiement de la plus-value immobilière, le vendeur doit vérifier s’il bénéficie d’un abattement relatif à la durée de détention du bien vendu, alors calculé comme il suit :
 
Durée de détention du bien Impôts sur le revenu Prélèvements sociaux
De la 6ème à la 21ème année de possession 6% 1,65%
Lors de la 22ème année de possession 4% 1,60%
À partir de la 23ème année de possession Exonération totale 9%
À partir de la 30ème année de possession Exonération totale  
 
Enfin, dans certaines situations, le vendeur pourra être totalement exonéré de plus-value immobilière, selon sa situation personnelle, ou selon la nature du bien vendu.

Tel est le cas si le vendeur justifie :
 
  • Qu’il bénéficie d’une pension vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion, si son revenu fiscal n’est pas supérieur au seuil fixé par l’article 1417 du Code général des impôts ;
  • Qu’il est résident d’un établissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées ou d'adultes handicapés et que son revenu fiscal n’est pas supérieur au seuil fixé par l’article 1417 du Code général des impôts ;
  • Que sa résidence fiscale n’est pas établie en France.

De même que si la vente ayant généré une plus-value porte :
 
  • Sur un bien dont la nature est une résidence principale ou ses dépendances ;
  • Sur un bien dont le prix de vente n’excède pas 15 000 euros ;
  • Sur un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ; 
  • Sur un bien autre que la résidence principale, à condition que le vendeur ait été propriétaire de sa résidence principale sur les quatre dernières années précédant la vente et utilise le prix de vente pour l’achat ou la construction de sa résidence principale, dans un délai de deux ans suivant la vente.  
  • Sur un droit de surélévation.
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